🔵 بررسی قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام؛ تأکید بر عادی بودن قراردادهای یکسان و مغ

🔵 بررسی قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام؛ تأکید بر عادی بودن قراردادهای یکسان و مغایرت آیین‌نامه با فلسفه قانونمحمود حسن‌زاده از کانون سردفتران آذربایجان شرقی، در یادداشتی به بررسی حدود اعتبار قراردادهای یکسان (موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول) پرداخته و با استناد به مواد ۱۲۸۷ و ۱۲۸۹ قانون مدنی، ماده ۲۶ قانون ثبت و فلسفه تقنینی قانون الزام، تأکید کرده است که قراردادهای یکسان، سند عادی محسوب می‌شوند و هرگونه اثرگذاری آن‌ها در دفتر املاک (مانند تغییر مالکیت) بدون تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی، فاقد وجاهت قانونی است.🔸 فلسفه قانون الزام: اعتبارزدایی از سند عادی و اعتبار انحصاری سند رسمینویسنده با اشاره به فرمایشات رهبر شهید انقلاب که سند عادی را «منشاء فسادهای بزرگ» دانسته و بر سلب اعتبار از معاملات غیررسمی تأکید داشتند، فلسفه قانون الزام را اعتبارزدایی از سند عادی و دادن اعتبار انحصاری به سند رسمی می‌داند و هشدار می‌دهد که انحراف از این فلسفه، امیدها را به یأس مبدل می‌کند.🔸 دلایل عادی بودن قراردادهای یکساننویسنده هفت دلیل برای عادی بودن قراردادهای یکسان برشمرده است:۱. اصل بر عادی بودن سند است مگر خلاف آن ثابت شود (ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی).۲. عدم حضور مأمور رسمی صلاحیت‌دار در تنظیم قراردادهای یکسان (ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی).۳. انحراف از فلسفه تصویب قانون الزام که اعتبارزدایی از اسناد عادی است.۴. جایگاه ساختاری تبصره ۲ ماده ۳ که تابع حکم ماده (پیش‌نویس قرارداد) است.۵. تفاوت در حدود اعتبار اسناد رسمی؛ حتی برخی اسناد رسمی (مانند اسناد ماده ۲) نیز نمی‌توانند در دفتر املاک تغییر مالکیت ایجاد کنند.۶. استعمال عبارت «سند رسمی» در مواد متعدد قانون الزام در مقابل عناوین جدید، دلالت بر تفاوت ماهوی و عادی بودن آن‌ها دارد.۷. صلاحیت انحصاری دفاتر اسناد رسمی در تنظیم سند رسمی (ماده ۱ قانون دفاتر اسناد رسمی).🔸 نقد بر آیین‌نامه اجرایی: خروج از ریل تقنینینویسنده با انتقاد از آیین‌نامه اجرایی ماده ۳، معتقد است که این آیین‌نامه از مسیر تقنینی قانون خارج شده است، زیرا:· قرارداد یکسان سند عادی است و هرگونه اثرگذاری آن در دفتر املاک فاقد وجاهت قانونی است.· آیین‌نامه دایره شمول قراردادهای یکسان را فراتر از قانون توسعه داده است (در حالی که قانون، قراردادهای یکسان را بدون امکان کاهش یا افزایش شروط می‌داند، آیین‌نامه آن را شامل هر نوع قرارداد مشروط کرده است).· آیین‌نامه حتی قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان را که به موجب قانون باید با سند رسمی تنظیم شوند، شامل قراردادهای یکسان کرده است.🔸 نتیجه‌گیری: تغییر مالکیت املاک ثبت‌شده فقط با سند رسمی در دفتر اسناد رسمی امکان‌پذیر استنویسنده با استناد به ماده ۲۶ قانون ثبت که انتقال املاک ثبت‌شده را فقط با سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی مجاز می‌داند و با توجه به اینکه این ماده در عداد منسوخات ماده ۱۵ قانون الزام نیامده است، تأکید می‌کند که تغییر مالکیت قراردادی املاک ثبت‌شده کماکان فقط با سند رسمی در دفتر اسناد رسمی مجاز است و هرگونه امکان تغییر مندرجات دفتر املاک بدون تنظیم سند رسمی در آیین‌نامه، مخالف قانون می‌باشد.♦️ تلگرام: t.me/hoghooghitimes♦️ بله: ble.ir/hoghooghitimes♦️ روبیکا: rubika.ir/hoghooghitimes♦️ ایتا: eitaa.com/hoghooghitimes