🔴 راهنمای جامع کارشناسان رسمی در دعوای تعدیل اجاره‌بها✍️ بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوقدعوای تعدیل اجاره‌بها از مهم‌ترین موضوعات کارشناسی در اجرای ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است. با وجود کثرت پرونده‌های مربوط به این دعاوی، هنوز معیارهای مؤثر در تعیین «اجاره‌بهای عادله» به‌صورت منسجم تبیین نشده و در عمل، نظریات کارشناسی و آرای قضایی گاه با تفاوت‌های چشمگیری همراه است.مجموعه حاضر با هدف ارائه یک چارچوب حقوقی و کارشناسی برای تعیین اجاره‌بهای عادله تدوین شده است. در این مجموعه، ابتدا مبانی حقوقی و فلسفه تعدیل اجاره‌بها بررسی می‌شود؛ سپس نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ از عوامل اقتصادی مؤثر بر ارزش منافع مورد اجاره تفکیک می‌شوند و در ادامه، مهم‌ترین حقوق و امتیازات قراردادی که ممکن است حسب مورد بر اجاره‌بهای عادله اثرگذار باشند، به‌صورت مستقل تحلیل می‌شوند.مبنای مشترک همه این مطالب آن است که اصل، انطباق اجاره‌بهای عادله با اجاره‌بهای روز املاک آزاد مشابه است و هرگونه فاصله گرفتن از این معیار، نیازمند وجود یک عامل اقتصادی واقعی، قابل احراز و قابل ارزیابی است؛ نه صرف وجود یک عنوان حقوقی یا حمایت قانونی.امید است این مجموعه بتواند برای کارشناسان رسمی دادگستری، قضات، وکلا، پژوهشگران و سایر علاقه‌مندان حقوق املاک تجاری، به‌عنوان مرجعی کاربردی در تحلیل و ارزیابی دعاوی تعدیل اجاره‌بها مورد استفاده قرار گیرد.▪️فهرست مطالب۱. راهنمای جامع کارشناسان رسمی در دعوای تعدیل اجاره‌بها: ضرورت شناخت مبانی حقوقی تعدیل اجاره‌بها برای کارشناسان رسمی دادگستری.۲. ماهیت خاص رابطه استیجاری در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶: ضرورت توجه کارشناس به آثار آن.۳. نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶: بررسی نهادهای دارای آثار مالی قابل توجه.۴. آثار اقتصادی نهادهای حمایتی قانون ۱۳۵۶: تفکیک حمایت از ارزش منافع مورد اجاره.۵. تفکیک نهادهای حمایتی از عوامل مؤثر در تعیین و تعدیل اجاره‌بهای عادله.۶. استمرار رابطه استیجاری پس از انقضای مدت اجاره: آیا این حمایت قانونی در تعیین اجاره‌بهای عادله مؤثر است؟۷. محدود بودن موارد تخلیه: آیا کاهش اختیار موجر در تخلیه، ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره را کاهش می‌دهد؟۸. حق کسب یا پیشه یا تجارت: آیا وجود این حق، موجب کاهش اجاره‌بهای عادله می‌شود؟۹. ثبات سه‌ساله اجاره‌بهای تعدیل‌شده: آیا این حمایت قانونی بر تعیین نرخ اجاره عادله روز اثر دارد؟۱۰. پرداخت اجرت‌المثل به میزان آخرین اجرت‌المسمی: آیا این مزیت قانونی بر تعیین اجاره‌بهای عادله اثر دارد؟۱۱. دام‌های محاسباتی در مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها: خطای رایج در نظریات کارشناسی.۱۲. جمع‌بندی: نهادهای حمایتی قانون ۱۳۵۶ و حدود تأثیر آنها در تعیین اجاره‌بهای عادله.۱۳. هر عامل اقتصادی در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله مؤثر نیست؛ معیار تشخیص چیست؟۱۴. پرداخت سرقفلی: چرا می‌تواند در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله مؤثر باشد؟۱۵. در ارزیابی سرقفلی، کارشناس باید چه امتیازاتی را بررسی کند؟۱۶. مالکیت منفعت مستأجر: مرز آن با حق کسب و پیشه، سرقفلی و ارزش تجاری ملک.۱۷. انتقال منافع در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶: انتقال صرف حق استفاده یا انتقال تمام موقعیت قراردادی؟۱۸. انتقال منافع به غیر: آیا به معنای انتقال یا نقد کردن حق کسب و پیشه است؟۱۹. احداث اعیان تجاری توسط مستأجر: چرا مالکیت اعیان می‌تواند در تعیین اجاره‌بهای عادله مؤثر باشد؟۲۰. تفکیک مالکیت عرصه و اعیان: آثار آن در تعیین اجاره‌بهای عادله.۲۱. آیا حق تغییر شغل در تعیین اجاره‌بهای عادله مؤثر است؟۲۲. آیا تعمیرات اساسی می‌تواند موجب افزایش اجاره‌بهای عادله شود؟ (تحلیلی بر آثار مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر👈بخشی از مطالب مرتبط با مباحث فوق را از اینجا به بعد مطالعه کنید.@karshenas1401