.👆دنباله ی مطلب قبلی👇حسن‌‌‌‌‌پور مافی درباره علت و فلسفه تصویب این دو قانون گفت: اهداف متعددی در ک

.👆دنباله ی مطلب قبلی👇حسن‌‌‌‌‌پور مافی درباره علت و فلسفه تصویب این دو قانون گفت: اهداف متعددی در کار است. اسناد عادی، همواره بزرگ‌ترین منشأ اختلافات مردم و سبب طرح دعاوی بی‌‌‌‌‌شمار در دادگستری بوده‌اند. در سال‌های اخیر، با هدف گذر از اسناد عادی و تقویت رواج اسناد رسمی و حفظ اعتبار معاملات مردم و جلوگیری از کلاهبرداری و همچنین شفافیت دارایی‌های مردم و دریافت عوارض، مالیات و... تغییراتی بنیادین و تحولاتی بزرگ و امیدوارکننده برای تنظیم‌بازار املاک در حال اجرایی‌شدن است که تاکنون سابقه نداشته‌است. در عین‌حال، شدت تغییرات به‌حدی است که هنوز مردم و دستگاه‌های اجرایی و اداری آمادگی همگام‌شدن با این قوانین را ندارند. حتی برخی از حقوق‌دانان اعم از وکلا و قضات نیز فرصت اشراف کامل به مقررات جدید را نیافته‌‌‌‌‌اند. باید انبوهی از آیین‌نامه‌‌‌‌‌های اجرایی تصویب شود تا جزئیات کار روشن شود.وی افزود: برپایی ساختار الکترونیک و سازوکارهای اداری و اجرایی برای این قوانین، چنان کار سترگی است که با گذشت ۶ ماه از مهلت قانونی، هنوز سامانه الکترونیکی لازم برای ثبت ادعا و مستندات اسناد عادی به‌راه نیفتاده است و مجریان از قانون عقب‌افتاده‌‌‌‌‌اند.این وکیل دادگستری درباره اهمیت «اطلاع عمومی» از قانون و مقررات به‌ویژه در حوزه معاملات ملک تاکید کرد: مردم مستقیما با این دو قانون روبه‌رو هستند؛ چه مالک باشند و چه مستاجر یا اینکه فروشنده باشند، یا خریدار، بنابراین ناآگاهی از مقررات مهم این دو قانون، ممکن است خسارات فراوانی برای مردم به‌بار آورد. در بعضی از موارد، عدم‌رعایت این دو قانون موجب بطلان و عدم‌اعتبار قرارداد و عدم‌استماع دعوا می‌شود؛ یعنی دولت و دستگاه قضایی به‌‌‌‌‌طور کلی برخی سندها و معاملات را غیرقانونی حساب می‌کنند. همچنین جریمه‌‌‌‌‌های سنگین مالیاتی پیش‌بینی شده‌است. حتی ممکن است به‌علت عدم‌رعایت قانون، دستور تخلیه صادر نشود و مشکلات فراوانی بر اثر عدم‌رعایت قوانین یادشده بر سر راه مالکان یا مستاجران یا خریداران ایجاد شود و در این‌صورت طبق قواعد حقوقی، جهل به قانون، رافع مسوولیت نیست و زیان‌دیده نمی‌تواند به عدم‌آگاهی خودش استناد کند. بنابراین توصیه می‌شود مردم حتما پیش از خرید و فروش یا اجاره، اطلاعات لازم را به‌دست بیاورند و از مشاوره حقوقی با وکیل استفاده کنند تا دچار زیان‌های سنگین نشوندحسن‌‌‌‌‌پور مافی درباره «اسناد حدنگار سبزرنگ» که در این دو قانون به آنها اشاره شده‌است، گفت: اسنادی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا‌شدن قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر می‌شوند، به‌صورت تک برگی و سبزرنگ و حدنگار هستند تا از اسناد تک برگی آجری رنگ متمایز شوند. کسانی که قصد خرید املاک دارای سند سبز رنگ یا اجاره بیش از دو سال‌را دارند، باید بسیار مراقب باشند که مقررات قانونی را دقیقا رعایت کنند.وی درباره علت اختلاف قوانین نسبت به اسناد سبزرنگ افزود: «همین حالا» خرید و فروش و به‌‌‌‌‌طور کلی هرنوع معامله و تعهد نسبت به عین املاکی که سند سبزرنگ دارند و همچنین انتقال منافع از جمله اجاره بیش از دو سال ‌بر روی این اسناد مستلزم تنظیم سند رسمی است وگرنه قرارداد عادی و معامله به کلی باطل و غیرقابل‌قبول است. معاملات عادی فقط نسبت به املاکی که سند سبزرنگ برایشان صادر نشده‌است (و همچنین استثنائا اجاره زیر دو سال ‌املاک دارای اسناد سبزرنگ) فعلا اعتبار دارد؛ اما برخی محدودیت‌های دیگر وجود دارد؛ از جمله اینکه اجاره واحدهای مسکونی باید در سامانه خودنویس یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد به‌ثبت برسد، وگرنه مشکلات عدیده‌ای برای موجر ایجاد می‌شود؛ مثلا دستور تخلیه فوری صادر نمی‌شود و معادل ۵٠‌درصد ارزش اجاری به‌عنوان جریمه باید پرداخت شود.او درباره روند ثبت قرارداد اجاره تصریح کرد: در مورد اجاره بیش از دو سال ‌املاکی که سند سبزرنگ دارند، ثبت در دفتر اسناد رسمی شرط صحت و اعتبار آن است و در بقیه موارد نیز توصیه می‌شود برای مزیت تخلیه فوری و پرهیز از جریمه‌‌‌‌‌های سنگین مالیاتی و... به‌‌‌‌‌طور کلی قراردادهای اجاره به نرخ واقعی در سامانه‌‌‌‌‌های مربوطه ثبت شوند. این وکیل پایه‌‌‌‌‌ یک دادگستری درباره اعتبار قراردادهای بنگاه‌های املاک گفت: طبق ماده‌۳ قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.»https://telegram.me/legallovers